A tavalyi év a várakozás éve volt, az utolsó hónapok ingatlanpiaci fellendülése azonban optimizmusra ad okot. Előkerülnek a megtakarítások és visszatérnek a befektetők, ezekkel a várakozásokkal indul az év.
Sokan mondogatják, hogy a befektetők nem fogják visszaönteni a pénzt az ingatlanpiacra, így nem nő majd a kereslet, de ez nem így van – fejti ki véleményét Gadanecz Zoltán a GDN Ingatlanhálózat alapító-tulajdonosa. Egyfelől nemcsak befektetők vannak a vevők között, a szükségvásárlók mellett sok külföldi teszi a Golden Visa-alapok mellett vagy helyett ingatlanba a vagyonát.
(Gadanecz Zoltán)
Ők jellemzően azok, akiknek már van valamilyen kapcsolata Magyarországon, üzleti vagy egyéb szálakkal kötődnek az országhoz. Másfelől pedig, ha nem is a régen megszokott számban és arányban, de továbbra is érkeznek befektetők az ingatlanpiacra.
Az állami intézkedések is azt mutatják, hogy a gazdaság fellendítésének egyik fontos eszközeként kívánja használni a kormány az építőipart. Azzal számolnak, hogy ennek a területnek a fellendülése meg tudja mozdítani a gazdaság más szegmenseit is. Sajnos ez csak részben igaz, a támogatások árfelhajtó hatása sokszor “megeszi” a kapott összeget, így nem tudja beváltani a hozzá fűzött reményeket, sem a családok, se a költségvetés számára.
Ugyanakkor az is látszik, hogy sokan a tőzsde helyett ide irányítják a pénzüket vagyis téglába teszik a vagyont. Ez a mozgás nagy cégek megszületését hozta, melyek beruházásaikkal folyamatos mozgásban tudják tartani az újépítésű lakások piacát, ami, jó esetben, az ingatlanpiac egészére hatással van.
Persze a nemzetközi trendek begyűrűzésével is számolni kell, de ezek nem ugyanúgy zajlanak le minden országban. Elég megnézni például a 2008-ban összeomló floridai ingatlanpiacot, ahol a 80 százalékos áresés sem volt ritka. Ilyen Magyarországon nem történt, nálunk a legszélsőségesebb esetekben is maximum 40 százalékkal csökkentek az árak.
A GDN Ingatlanhálózat szakemberei szerint 75 százalék annak az esélye, hogy a 2025-ös évben fellendül a piac, emelkedik a tranzakciószám. Ennek okai pedig az állami szabályozás, a nemzetközi piacok eseményei és a lassan visszatérő befektetői bizalom.
Ingatlan ajándékba: így lehetséges meglepetésként.
Egyes családok karácsonyi meglepetésként lakáskulcsot rejtenek a fa alá, de jogilag az ingatlan nem lehet ajándék meglepetés. A szabályok betartása mellett azonban az ünnepi öröm nem marad el, hiszen a gondosan kiválasztott otthon azonnali költözést tesz lehetővé – a szakértők bevonása pedig elengedhetetlen a sikerhez.
Egy ingatlan messze túlmegy a, jogi terminusként használt, szokásos mértékű ajándék fogalmán, de vannak olyan szerencsések, akik a karácsonyfa alatt egy lakás vagy éppen ház kulcsait találják. Bár a meglepetés ajándék, a jogi értelemben nem lehet ajándék, mégis nagy örömet szerez annak, aki beköltözik.
Már októberben kinézték az ingatlant, de egy nehézség miatt csak most decemberben tudtuk aláírni az adásvételi szerződést azzal az idősebb párral, akik lányuk számára vettek lakást – meséli Horváth Evelin a zalaegerszegi GDN Ingatlanhálózat – ICON Ingatlaniroda referense. Részleteket nem árulhatunk el, hiszen akkor elrontanánk a meglepetést, annyit azonban megoszthatunk a tranzakcióról, hogy kifejezetten olyan ingatlant kerestek a szülők, ahová csak be kell költözni, tehát felújított, bútorozatlan lakás. Ők a fa alá teszik majd a kis dobozt, amiben az ingatlan kulcsai lapulnak. Gyermekük pedig akár már aznap birtokba veheti új otthonát.
A jog másként látja
A fent leírt tranzakció a szó hagyományos értelmében ajándékozás, jogilag azonban nem az. A hatályos törvények szerint az ajándékozási szerződésben a megajándékozottnak el kell fogadnia a neki szánt ingatlant. Vagyis nem lehet meglepni senkit egy lakás tulajdonjogával, sem az ünnepek idején, sem máskor. Azt a hátrányt azonban, hogy elvész a meglepetés egy szabályos ajándékozás esetén, pótolhatja az, hogy amennyiben egyenesági rokonok között történik az ingyenes tulajdonog átruházás nem kell illetéket fizetni.
Ez is előfordul
Előfordult egyszer, hogy az eladó az utolsó pillanatban jelezte felénk, hogy szeretné megváltoztatni a bankszámlaszámot az adásvételi szerződésen – meséli Agatity Roland a GDN Ingatlanhálózat üzemeltetési vezetője. Természetesen megoldottuk, majd az aláírás és utalás után az eladó hölgy felhívta a gyermekét, onnan az irodából, és mondta neki, hogy nézzen rá gyorsan a számlaegyenlegére. Ebből tudsz lakást venni! – volt nagy öröm és meglepetés a vonal másik végén, számol be a szakember egy nemrégiben lezajlott esetről.
Ilyenkor az ajándékozás tárgya nem az ingatlan, így más szabályok vonatkoznak erre az esetre. A megvásárolt lakás azonban közvetlenül a megajándékozott nevére kerül majd, nem lesz szükség még egy szerződésre.
Mától a tiéd
Szintén GDN-es sztori, amikor egy édesapa azt a lakást vásárolta meg a lányának, amelyikben már évek óta élt, mint bérlő. Annyira beleszeretett a szépen felújított, jó környéken lévő lakásba, hogy a szülei úgy döntöttek, megveszik neki. Ebben az esetben is az apa nevére került az ingatlan, méghozzá úgy, hogy az abban élő lány csak később szerzett róla tudomást, hogy már nem kell bérleti díjat fizetnie. Itt mindenkinek, a tulajdonosnak, ingatlanközvetítőnek és a szülőknek együtt kellett működnie a háttérben, hogy valóban meglepetés legyen a lakás.
Szakember mindig kell
Legyen szó szabályos ingatlan ajándékozásról vagy meglepetésnek vásárolt lakásról, esetleg pénzbeli juttatásról, minden egyes ügyben érdemes ingatlan ügyekben járatos szakemberrel konzultálni a tranzakció előtt, hogy az ajándék minden félnek örömet okozzon.
Élénkülő hitelkereslet előzi meg az ingatlanpiaci drágulást.
Hetente látnak nyilvánosságot bankok és és ingatlanpiaci szereplők elemzései a négyzetméter árak emelkedéséről. A KSH adatai enyhe drágulást mutatnak, Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlanhálózat alapító-tulajdonosa azonban úgy véli: még az áremelkedés előttünk áll.
Nem emelkedés, normalizálódás
Az ingatlanpiac most tér vissza a 2022-es év eleji szinthez, ha a forgalmat vizsgáljuk, a Központi Statisztikai Hivatal adatai alapján. Ez az egyik oka, hogy Gadanecz Zoltán azt hangsúlyozta, hogy amit jelenleg emelkedésnek érzékelünk, az valójában visszarendeződés csupán. Visszatartott vásárlás van – jelentette ki a GDN Ingatlanhálózat szakmai vezetője – emellett pedig az eladói oldalon sokan attól félnek, ha most dobják piacra ingatlanjukat, elkótyavetyélik azt.
De már látjuk, hogy kezd visszatérni a vásárlók bizalma. Egykori mentorom azt mondta, hogy a piacot két dolog hajtja: a hitel és az optimizmus. Ez az első pillér már erősödik, a GDN Ingatlanhálózat hitelezési partnere, a GV Hitelközpont a lakáskölcsönre jelentkezők számának növekedéséről számol be. Ez azt mutatja, hogy meg fog indulni a kereslet.
A jövő év hoz emelkedést
A kereslet élénkülése pedig megmozdítja a piacot, így akik kivártak cselekedni fognak. Erre számít a piaci trendek alapján a szakember. Gadanecz Zoltán úgy látja, hogy a visszarendeződés nem fog megállni a 2022-es szinten, hanem jövő évben, számításai szerint 2025 közepétől, egy valódi emelkedés is megfigyelhető lesz, ha a mostani trendek folytatódnak.
A panelek ára mindig jól jelzi merre halad a piac, a GDN Ingatlanhálózat alapító- tulajdonosa szerint, aki tervezni akar ezen a területen, annak ezt az indikátort is érdemes szem előtt tartania. Persze nemcsak a panelek árát érdemes figyelni, ha valaki befektetni akar, az újépítésű lakásoknál is jól járhat, aki szemfüles.
Az újépítésűek helyzete
A beruházóknál prompt árazás van – osztotta meg tapasztalatait Gadanecz Zoltán. Ez azt jelenti, hogy az építés finanszírozásának biztosítása miatt akár jelentős, 10-20 százalékos, kedvezményeket is adnak az építők a lakásvásárlóknak. Ezért a négyzetméterárak jelentősen csökkenhetnek egy-egy egyedi esetben, ami a vásárlóknak komoly előny, ugyanakkor nem egy stabil dolog, hiszen a szükség viszi rá az eladót és nem a piac helyzete.
Sok építőipari cég számolt be az idén csökkenő megrendelésekről, egyes ágazatokban nem volt ritka a 40 százalék körüli visszaesés sem, de ennek már vége. Most minden szereplő fellendülést tapasztal, pozitívan tekint a jövőbe, ennek alapján a valódi drágulást a GDN Ingatlanhálózat vezetője jövő nyárra várja az ingatlanárak meglódulását.
Nem mindegy hol
Természetesen a drágulás mértéke eltérő az ország különböző területein. Budapest mellett egyre több olyan város van az országban, ahol élénkül a gazdaság, új termelő üzemek létesülnek. Az ilyen településeken a munkalehetőség megjelenése mindig húzza maga után az ingatlanárakat. Aki tehát befektetési céllal szeretne most vásárolni, annak érdemes ilyen településen lakást vagy házat venni. Gadanecz Zoltán Nagykanizsa és Kecskemét példáját említette, ahol a meginduló érdeklődés hajtja fel az árakat.
Lezárt utak, áramszolgáltatás nélkül maradt települések, a nappaliba is benéző Duna – a 2024-es árvíz elmaradt a 2013-as áradástól, de hetekre megváltoztatta a folyó mentén élők mindennapjait. Hat-e mindez a települések ingatlanpiacára? Hogyan lehet egyáltalán eladni egy ártéri házat?
(Az utcákat elborító tetőző Duna Baja üdülőövezetében 2024. szeptember 23-án. MTI/Balogh Zoltán)
Felkészültek, nem költöznek
A Dunakanyar számos települését érintette az áradás, sok helyen a csónak lépett elő első számú közlekedési eszközzé. Ez azonban nem rettenti el a Duna szerelmeseit – szögezi le Harmati Attila a GDN Ingatlanhálózat – Vác iroda tulajdonosa. Az ártérben épült házakat eleve úgy alakították ki, hogy számítottak arra, néha a Duna lesz a vendég, aki itt akar élni, az megbékél az árvízzel is – jelentette ki a szakember.
A közvetlen vízparti ingatlan kuriózumnak számít, ennek megfelelően ritkán és elég magas áron kerül piacra egy-egy ilyen ház. Volt egy megbízásunk – meséli Harmati Attila – ahol a tulajdonos azzal hívott fel, hogy ne haragudjak, de ő leszedi a molinót, hogy eladó a ház, mert nagyon sokan becsengetnek, akik meglátjá a bicikliútról. Sokan vágynak egy parti ingatlanra, így a piacra kerülő házakra gyorsan lecsapnak és aki megveszi, annak általában nem jelent gondot felújítani vagy akár az ár után rendbetenni az ingatlant – teszi hozzá a váci GDN iroda tulajdonosa, ahol most is csak egy ilyen ingatlan van a portfólióban.
Aki elszánta magát, hogy itt fog élni, az tisztában van azzal, milyen kihívást jelent az áradás, számít rá és felkészül. Lehet, hogy most egy kis ideig, még téma az árvíz óvatosabban vásárolnak az emberek, de hosszú távon az áradásnak nincs hatása az árakra, pláne olyan ingatlanoknál, ahol bizonyított az ingatlan, hogy “megállja a helyét” az árvíz során is.
(Levonuló árhullám Duna belvárosi szakaszán 2024. szeptember 22-én. Középen a Lánchíd. A fővárosban a Duna szeptember 21-én tetőzött 830 centiméterrel. MTI/Hegedüs Róbert)
Csepelen is hasonló a helyzet
Sok szempontból különbözik a Duna főváros alatti része a Dunakanyartól, de abban hasonló a két terület, hogy érinti az áradás és abban is, hogy az itt élők felkészültek az árvízre. Gergicsné B. Enikő a GDN Ingatlanhálózat – SZIGET irodájának tulajdonosa is arról számol be, hogy az ártérben élők és az ott földdel vagy más ingatlannal rendelkezők tisztában vannak azzal, hogy időről időre előfordulhat, hogy árad a folyó.
A szántók esetén ez még az árat sem befolyásolja, jelenti ki a szakember, pont ugyanannyi egy hektár az ártérben, mint más területen, hiszen az ártéren lévő földek termékenyebbek. A védett területe lévő termőföldek csak akkor drágábbak, ha kilátásban van az átminősítésük. A lakóházaknál kicsit más a helyzet, itt már van eltérés az ártérben és a védett részen lévő ingatlanok ára között, a szigethalmi iroda vezetője szerint kalkulálhatunk úgy, hogy egy ártérben lévő ingatlan árához, egy belterületi építési telek árát hozzá kell adni, hogy egy hasonló, de az árhullámok által nem veszélyeztetett ingatlan értékét megkapjuk.
Akik a Duna mellett vásárolnak, általában kalandként tekintenek a magas vízszintre, felkészülnek rá és a levonulás után büszkén teszik rendbe ingatlanjaikat. Van azonban egy réteg, akik a kedvező alacsony ár miatt választották az árteret, nekik inkább jelent nehézséget, hogy átvészeljék ezt az időszakot, ők kérnek és kapnak is segítséget. Jellemző, hogy bármilyen okból vásárolnak is itt, mindenki tisztában van azzal, hogy árvízzel bizony számolni kell, sőt néha ott is felmerül ez a kérdés a környéken, ahol nem indokolt, mondja Gergicsné, így például a Kis-Duna mentén álló nyaralók iránt érdeklődők is gondolnak rá, holott itt a szabályozott vízszint miatt nem veszélyeztet az áradás.
Ártéren hitelből
Az ártéri ingatlanokra nem hívhatóak le az állami támogatások, mert ezek az ingatlanok nem lakóingatlan besorolásúak, hanem jellemzően, nyaraló, üdülő – hívja fel a figyelmet Vincze Krisztián a GV Hitelcentrum vezetője. Azt azonban nem jelenthetjük ki, hogy nem hitelezhetőek – folytatja a szakember. Azokra az ingatlanokra lehet hitelt felvenni, amelyekre biztosítást lehet kötni, mégpedig olyat, ami az árvízkárt is téríti. Emellett nagyon fontos, hogy milyen minősítésű az a megvásárolni kívánt épület.. Persze akkor is van megoldás, ha a kiválasztott, vízparton lévő ingatlan nem lehet a hitel fedezete. Ilyen esetben a GV HItelcentrum szakemberei azt szokták javasolni, hogy ha megoldható, egy másik ház vagy lakás legyen a fedezete annak a kölcsönnek, amelyet a kiválasztott, ártérben álló ingatlan megvásárlására hív le a vásárló.
Hosszú ideje sokkolja a közvéleményt, hogy a Balaton népszerű üdülőhelyein ma már többet kell fizetni az ingatlanok négyzetméteréért, mint a fővárosban. Megnéztük mitől drágább vagy éppen olcsóbb egy nyaraló és hol keresgéljen, aki nem tud tízmilliókat költeni erre a célra.
Élmények mentén vásárolnak
“Az elmúlt időszakban a piacon nyaralót keresők nagyobb része olyan személy vagy család, akik már rendelkeznek nyaralóval, hétvégi házzal, de szeretnék jobbra cserélni” – összegezte a GDN Ingatlanhálózat tapasztalatait a cég alapító-tulajdonosa, Gadanecz Zoltán.
“Továbbra is a vízparttól való távolság az egyik legfontosabb szempont, de az alacsony rezsi, a nagyobb alapterület és a modernebb épület is számít, ha valaki váltani akar. A vásárlók jelentős része konkrét elképzelésekkel érkezik, azt az ingatlant keresi, ami mindenben megfelel az elvárásainak” – osztotta meg velünk a szakértő.
(A Badacsonynál. Fotó: archív. MTÜ)
Oda megyünk lakni, ahol ismerünk valakit
A lokáció kiválasztásánál az egyik legfontosabb szempont, hogy van-e a környéken ismerős, lesz-e társaság.
“Siófokon konkrétan tudok olyan esetről, ahol azért vett valaki egy konkrét társasházban ingatlant, mert hasonló korú gyerekekkel rendelkező ismerőseinek is ott volt lakása. Ezek zárt kerttel, saját kis játszótérrel rendelkező házak, így a baráti családok számára ideális megoldást jelentenek, hiszen kevesebb fáradtsággal, helyben tudják megoldani, hogy a gyerekek biztonságban, jó társaságban szórakozzanak” – magyarázta a GDN Ingatlanhálózat vezetője.
Kolóniák a folyóparton
Hasonló a motivációja azoknak a családoknak, baráti társaságoknak, akik folyóparti, gyakran ártéri kisházakat vásárolnak meg, melyeket hétvégi háznak használnak. Itt is jellemző, hogy az első vásárlót néhány éven belül többen is követik az adott környéken.
“A Dráva parton, Vízvár alatt, de a Tisza kisfalvas részein is előfordul hasonló” – számol be tapasztalatairól Gadanecz Zoltán.
“Ezek az ingatlanok általában néhány millió forintért megszerezhetőek, felújíthatóak, így apró, de komfortos menedéket jelentenek a hétköznapi rutint kis időre maguk mögött hagyni kívánó tulajdonosoknak. Jellemzően a természetközeli élet vonzza azokat, akik itt vesznek nyaralót, mégis fontos számukra, hogy a város maximum egy órás autóútra legyen, a víz pedig lehetőleg a telek végén. Hasonló trendet figyelhetünk meg hazánk festői hegyvidékein is” – magyarázta.
A korona még a Balatoné
Persze a legfelkapottabb, a legtöbbek által vágyott nyaraló még mindig balatoni. Ma egy másfél szobás lakás a tó környéki településeken 40-70 millió között alakul. Itt egyre inkább a kétlakiság jellemző vagyis nem is annyira nyaralót vagy hétvégi házat, hanem egy második otthont vesznek a, nem ritkán, fővárosi családok.
A legolcsóbbak
A GDN Ingatlanhálózat kínálatában mindkét típusú ingatlanból nagy a választék. A balatoni újépítésű ingatlanok mellett, nyaralónak, víkend háznak, sőt akár hobbikertnek is használható telkeket, épületek is találunk a több ezer ajánlat között. Jelenleg négy olyan hétvégi háznak is alkalmas ingatlan érhető el, amelyeknek 5 millió forint alatt van az irányára.
Akár hatszáznyolcvanezer forintos négyzetméter ártól lehet tengerparti ingatlant vásárolni Aphrodité szigetén, Cipruson.
Az elmúlt években világszerte kiemelkedik a tengerparti ingatlanbefektetések közül az észak-ciprusi piac, ahol tavaly egy év alatt 50-60 százalékos áremelkedés következett be részben a kiugróan erős kereslet miatt.
Denis Zincsenko a ciprusi ingatlanok ingatlanszakértője arról beszélt, hogy a kínálatukban szereplő stúdió, és több szobás apartman lakások átlag négyzetméter ára átszámítva még mindig csak 900.000 -1.100.000 forint körül mozog. Ezek az apartmanok, stúdiólakások modern, új építésű, közös medencével, játszótérrel, kerttel és egyéb kényelmi szolgáltatásokkal ellátott lakóparkokban helyezkednek el és tényleg minden adott bennük, hogy egy kényelmesebb, mediterrán életstílusban éljen az ember.
Mint fogalmazott, Magyarországról is egyre több a vásárló: sokan ki is költöznek, de vannak, akik rövidebb vagy hosszabb távú befektetésként tekintenek az ottani lakásokra.
Rengeteg embernek életre szóló vágya, hogy egy napon tengerparti nyaralót vásároljon, ez a távolinak tűnő álom viszont soha nem volt olyan közel hozzánk, mint most. Észak-Ciprus turizmusa, ingatlanpiaca, infrastruktúrája dinamikusan, növekszik, fénykorát éli, de még így is jóval kedvezőbb áron lehet apartmant vásárolni a Földközi-tenger partján, mint több magyarországi nagyvárosban.
(Denis Zincsenko)
Denis Zincsenko, a ciprusiingatlanok.hu alapítója elmondta, rendkívül dinamikus fejlődésen megy keresztül az egész régió, de a 180 napos főszezonnal rendelkező Észak-Ciprus még ebből a mezőnyből is kiemelkedik. „Az elmúlt években kiemelkedően megugrott az érdeklődés a szigetország északi része iránt, a helyi turisztikai minisztérium munkájának köszönhetően pedig a világ egyre több pontjáról fedezik fel ezt az ékszerdobozt. Annak ellenére, hogy mára turisztikai paradicsommá nőtte ki magát, Észak-Cipruson még mindig kifejezetten kedvező fizetési feltételekkel lehet apartmanokat venni, a projektek pedig gombamód szaporodnak. Nem véletlen, hogy a Forbes magazin az elmúlt években a TOP 5 tengerparti ingatlanbefektetések közül az első helyre sorolta Long Beach, Iskelét, ahol számos projektben lehet tervezőasztalról, vagy akár készen apartmant vásárolni és ahol egyébként a mi irodánk is megtalálható.” – fogalmazott.
Az ingatlanszakértő kérdésre válaszolva közölte, nemcsak a skandináv, a német vagy a francia vevők száma sokasodik, hanem a közép-kelet-európai piac is aktivizálódik, így a magyarok érdeklődését is felkeltette az utóbbi években ez a lehetőség.
Ennyit hozhat a konyhára az észak-ciprusi ingatlanbefektetés
Denis Zincsenko így folytatta: „Sokan saját célra vásárolnak apartmanokat, hogy adott esetben ki is költözzenek, míg mások inkább befektetésként tekintenek az ingatlanokra. Akik rövidebb távon gondolkoznak, azok a mostani hullámot meglovagolva, épülő projektekbe szállnak be, majd értékesítik tovább átadási ütemtől függően. Ebben az a jó befektetés, hogy ilyen esetben nem kell az apartman teljes összegét befizetni a részletfizetési konstrukciók miatt, a vásárló az eladáskor mégis keres a különbözeten. Vásárlóink közül sokan gondolkodnak a kiadásban is, sőt sokan vannak olyanok, akik kétlaki életet élnek és míg télen Cipruson laknak, nyáron kiadják az ingatlant. A turizmus növekedésével egyre nagyobb a kereslet az apartmanokra és ez nyilván felfelé húzza a bérleti díjak árát is.”
„Az elmúlt szűk öt évben óriási változások zajlottak le az észak-ciprusi ingatlanpiacon. Míg 2019-ben lehetett találni stúdiólakást 36 ezer angol fontért, ami a mai árfolyamon átszámítva 16 millió forintot jelent, ma alsó hangon 60 ezer fontot, körülbelül 27 millió forintot kell kifizetni egy ugyanolyan paraméterű ingatlanért. Pedig ezek nem is népszerű ingatlanok, hanem földszinti, panorámával nem rendelkező, de a parttól 300-400 méterre lévő lakást tudunk ennyiért vásárolni” – mondta.
A ciprusiingatlanok.hu alapítója arról is beszélt, tavaly 50-60 százalékos áremelkedés következett be egy éven belül, ami példátlan.
Denis Zincsenko úgy látja, mivel a kereslet egyre nagyobb, az ingatlanárak sem fognak a közeljövőben lejjebb kúszni, és mivel ez a trend a bérleti díjakat is felfelé húzza, a befektetések megtérülése is biztosított lehet. Hozzátette ugyanakkor, ha valaki külföldön vásárolna ingatlant mindenképpen ajánlott szakértő segítségét igénybe venni, akinek van helyismerete, tisztában van a jogszabályokkal és földviszonyokkal, valamint van komoly tapasztalata az adás-vételeket illetően.
